Etapas e procedimentos para comprar uma casa

Herdade de Aroeira

 

Ao adquirir uma casa nova, tenha presente que terá custos e encargos equivalentes a cerca de 25% do valor da mesma, ao passo que para uma propriedade usada, estes encargos equivalem a apenas 10%.

A maior parte dos custos baseiam-se sobre o valor tributável da propriedade, que é geralmente muito inferior ao preço efectivamente pago.

A maioria dos impostos é paga pelo comprador.

As diferentes etapas a tomar em conta na compra de um imóvel em Portugal, estão abaixo descritas:

Processo de Aquisição

O novo plano governamental de simplificação administrativa "Simplex"

Desde Janeiro de 2009, o Governo Português tem implementado uma reforma chamada SIMPLEX concebida para reduzir a burocracia, modernizar os serviços públicos e reduzir os encargos administrativos para as empresas e os cidadãos.

Diversas reformas foram implementadas, tais como a Lei nº 116-2008, através da qual os notários, advogados, solicitadores, Câmaras de Comércio e Indústria e os Serviços de Registo ganharam competência para processar, verificar e fiscalizar a legalidade dos actos, contratos e hipotecas imobiliárias.

As Escrituras deixaram de ser necessárias para comprar ou vender imóveis.

O registo de propriedade, pagamento de impostos, bem como outras formalidades administrativas foram simplificados através de um serviço "online" chamado Casa Pronta”.

Custos envolvidos na compra de um imóvel

Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)

Se comprar um imóvel novo o IVA de 20% é devido sobre o valor da transacção, não dando lugar ao pagamento do IMT (imposto sobre a transferência de propriedade.

Continente – Habitação própria e permanente - 2009
Valor sobre que incide o IMT
% Taxa
Parcela a abater
Até 89,700 €
0%
0
De mais de 89,700 até 122,700 €
2%
1,794 €
De mais de 122,700 até 167,300 €
5%
5,475 €
De mais de 167,300 até 278,800 €
7%
8,821 €
De mais de 278,800 até 557,500 €
8%
11,609 €
> 557,500 €
6%
0
Continente – Habitação - 2009
Valor sobre que incide o IMT
% Taxa
Parcela a abater
Até 89,700 €
0%
0
De mais de 89,700 até 122,700 €
2%
897 €
De mais de 122,700 até 167,300 €
5%
4,578 €
De mais de 167,300 até 278,800 €
7%
7,924 €
De mais de 278,800 até 534,700 €
8%
10,712 €
> 534,700 €
6%
0
Regiões Autónomas – Habitação própria e permanente - 2009
Valor sobre que incide o IMT
% Taxa
Parcela a abater
Até 112,025 €
0%
0
De mais de 112,025 até 153,375 €
2%
2,245.50 €
De mais de 153,375 até 209,125 €
5%
6,483.75 €
De mais de 209,125 até 348,875 €
7%
11,026.25 €
De mais de 348,875 até 696,875 €
8%
14,511.25 €
> 696,875 €
6%
0
Regiões Autónomas – Habitação - 2009
Valor sobre que incide o IMT
% Taxa
Parcela a abater
Até 112,025 €
0%
0
De mais de 112,025 até 153,375 €
2%
1,121.25 €
De mais de 153,375 até 209,125 €
5%
5,722.50 €
De mais de 209,125 até 348,875 €
7%
9,905.00 €
De mais de 348,875 até 696,875 €
8%
13,390.00 €
> 696,875 €
6%
0

Exemplo: Em Portugal Continental, para uma habitação secundária de € 200.000, o valor do IMT será:

200000 x 7% = 14000

14,000-7,924 (valor de dedução) = 6076 €

Excepções:

Parcela Rústica: parcelas rústicas estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 5%.

Lote para construção: parcelas de terreno para construção estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 6,5%.

As empresas offshore registadas num país não pertencente à lista negra dos paraísos fiscais, tais como a Irlanda, estão sujeitas ao IMT nas mesmas taxas. No caso de pertencer à lista negra de paraísos fiscais como Jersey, o IMT é cobrado uma taxa fixa de 15%.

Imposto de selo

Imposto sobre Propriedade = 0,8% do preço de compra

Imposto sobre hipotecas = 0,6% do montante do empréstimo

Outras despesas

A comissão do agente imobiliário varia de 3% a 6% do preço de venda, em função do valor do imóvel, tipo de contrato e é paga pelo vendedor. No entanto, é geralmente incluída no preço de venda e por consequência, é o comprador que a paga.

Honorários de peritos: Quando é necessário efectuar uma avaliação do estado de um imóvel ou lote de terreno, o valor depende do tipo de peritagem, requisitos específicos e valor da propriedade.

Uma avaliação completa incluindo a inspecção das estruturas do edifício deve ser inferior a meio por cento do valor do imóvel.

Honorários legais

Honorários de advogado: geralmente 1% a 1,5% do preço de compra do imóvel.

Avaliação do preço de uma propriedade: 500 €.

Os encargos bancários (em caso de hipoteca): cerca de 250 €.

Inscrição Provisória: 650 €.

Registo na Conservatória do Registo Predial: cerca de 750 €.

Resumindo

Supondo que um imóvel situado em Portugal Continental é financiado por uma hipoteca, o total de custos da compra será equivalente aos seguintes valores percentuais:

100 a 150 milhares de euros: 5%

150 a 200 milhares de euros: 5,5% - 6%

200 a 250 milhares de euros: 6,5% - 7%

250 a 350 milhares de euros: 7,5% - 8%

350 a 500 milhares de euros: 8% - 9%

Mais de 500 milhares de euros: 9% - 10%

Escritura

A escritura prevê que o comprador obtenha o título da propriedade com todos os direitos inerentes.

Garante que o título é legal, que o vendedor sendo legítimo proprietário tem o direito de vender não existindo impedimento à realização de uma hipoteca ou revenda.

Checklist

Obter os registos oficiais da propriedade na Conservatória do Registo Predial:

  • Lote: registado como terreno para construção
  • Terreno rústico: verificar o PDM e as regras específicas para as licenças de construção
  • Casa existente ou parte de um edifício (fracção)

Obter o registo de propriedade junto da Conservatória do Registo Predial e Administração Fiscal, assegurando a inexistência de garantias associadas à propriedade (hipoteca, indivisão). Certifique-se que o mesmo se encontra em nome do vendedor

Confirme a obtenção de todas as licenças. As casas construídas após 1951 devem ter Licença de Habitação. No caso de imóveis construídos após 30 de Março de 2004, será necessária a existência de uma Ficha Técnica de Habitação para além da Licença de Habitação.

Consulte o Plano Director Municipal (PDM) e verifique a existência de qualquer projecto de obras públicas que afectam o valor da propriedade que poderá prejudicá-lo.

No caso de terrenos rústicos, os vizinhos têm o direito de preferência.

Documentos Necessários

Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:

  • Certidão de Teor do Registo Predial, válida por 6 meses, emitida pela Conservatória do Registo Predial
  • A caderneta Predial, emitida pela Repartição de Finanças na qual o imóvel se encontra inscrito e respectivo selo de imposto com validade de 1 ano
  • Certidão Matricial, válida por 6 meses, emitida pela Repartição de Finanças, na falta de Caderneta Predial
  • Licença de Utilização do imóvel válida e emitida pela Câmara Municipal, caso a construção do edifício seja posterior a 13 de Agosto de 1951. A existência da licença de utilização é um pré requisito para a venda legal, que presume uma anterior licença de construção válida

Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo deve confirmar a existência de ambos.

O contrato de promessa de compra e venda

Este contrato estabelece os termos da transacção, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.

Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva. Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).

Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.

Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso. É de valor lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transacção. Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.

  • Depósito: Se o comprador desistir, perderá o valor da caução. Se for o vendedor a desistir da venda, irá reembolsar o comprador do valor do seu depósito e pagar-lhe-á uma indemnização, regra geral, de montante equivalente ao depósito
  • Documentos necessários:
    • Cartão de contribuinte do comprador e vendedor
    • Bilhete de Identidade ou passaportes do comprador e vendedor
  • Ultima verificação: Pouco antes de assinar a escritura, é aconselhável verificar se o edifício se encontra nas mesmas condições de quando foi visitado. Deve também confirmar que todos os equipamentos incluídos no contrato se encontram devidamente instalados

Acto notarial (escritura)

Se precisar de contratar um empréstimo bancário, deve registar a hipoteca na Conservatória do Registo Predial e tratar do Registo Provisório de Aquisição.

Depois de fazer o pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), estará pronto para assinar a escritura.

A escritura será assinada na presença de um órgão competente para legalizar o acto (ver informações sobre o Simplex above), que confirma a transferência de propriedade.

O órgão competente deve verificar a identidade das partes e a validade da transacção, tanto do lado jurídico como do ponto de vista fiscal. Este é o documento que dá ao comprador o título de propriedade. No entanto, devemos notar que o mais importante quando se compra uma casa é o registo de propriedade na Conservatória do Registo Predial. Só após o registo feito o título de propriedade será oponível a terceiros.

Agenda

  • 5 a 20 dias para obter a certidão de teor e a certidão matricial
  • 1 semana a 1 mês para receber a licença de habitação caso o vendedor não a possua
  • 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato de promessa de compra e venda
  • 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor
  • 1 mês para finalizar a transacção através do registo na Conservatória do Registo Predial em nome do comprador

Compra de imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta ou em fase de construção é cada vez mais popular em Portugal, porque fornece ao comprador uma redução substancial no preço e a possibilidade do pagamento poder ser diluído durante todo o período da compra até à entrega do imóvel.

Benefícios:

  • O desconto de aquisição e o calendário de pagamentos com base na agenda de construção
  • Na conclusão da obra pode-se esperar realizar uma mais-valia resultante de um benefício imediato
  • Alguns promotores oferecem garantia de arrendamento da propriedade por um certo período de tempo (normalmente entre 3 e 5 anos). No entanto, é aconselhável verificar que esta garantia não está incluída no preço de venda
  • Os custos de manutenção e renovação são mínimos
  • Estar entre os primeiros compradores, oferece a possibilidade de escolher entre as melhores unidades em termos de localização, orientação solar e outras características específicas
  • Alguns promotores facultam a possibilidade de poder escolher a decoração interior

Desvantagens:

Basically all the ones related with a delayed delivery:

  • O mercado imobiliário pode cair durante o período de construção, tornando o aluguer ou revenda difíceis
  • O caderno de encargos não ser respeitado
  • Os prazos de Construção serem ultrapassados
  • O promotor ir à falência

Processo de decisão

Comprar na planta exige um pouco de imaginação para ter a capacidade de visualizar o seu investimento quando concluído, mas também alguma cautela. As seguintes perguntas devem ser respondidas antes de tomar uma decisão:

  • Análise comparativa entre o valor da propriedade e o valor de mercado na região
  • Qual o potencial do mercado de arrendamento
  • Qual a reputação da zona e quais as expectativas para o crescimento do preço
  • Verificar o número de propriedades à venda de forma a evitar risco de saturação
  • Qual a reputação do promotor e que garantias são oferecidas
  • Qual o valor das taxas de condomínio
  • Quais os pontos fortes de venda do prédio e que tipos de serviços são oferecidos

Processo de compra

Normalmente existem quatro etapas básicas:

  • Reserva: o comprador terá de pagar um sinal de reserva (geralmente um valor de € + -2.000)
  • Assinatura do contrato em que outro sinal (geralmente 10%) deve ser pago, devendo conter as seguintes cláusulas:
    • Agenda de obras até à conclusão
    • Prazos de pagamento: na conclusão de cada uma das etapas de construção, haverá lugar ao pagamento de um valor percentual ( estrutura: 20%, telhado: 20%, interior: 20%, conclusão final: 20%)
    • Penalizações pelo não cumprimento, identificando as garantias oferecidas pelo promotor e informações sobre o seguro do empreiteiro (este seguro actua como uma garantia em caso de não respeito do acordo)
    • Cópia das plantas
    • Cláusula de retenção (exemplo: 5%) durante um período de tempo após a conclusão (normalmente 6 a 12 meses), agindo como uma garantia contra defeitos de construção detectados após a conclusão da obra
  • data de conclusão da obra
  • Conclusão definitiva: quando o saldo do preço de compra é pago

Construir uma casa

Construir uma casa nova é um processo longo que exige uma preparação. Várias questões devem ser prévia e cuidadosamente analisadas para evitar erros que possam vir a sair caros.

Orçamento

Deve primeiro determinar o valor que pode gastar e avaliar o custo total da construção. Se precisar de uma hipoteca, verifique junto de uma instituição financeira o montante do empréstimo, a duração e a sua capacidade financeira para o liquidar.

O terreno

O que é aconselhável fazer primeiro? Seleccionar o estilo e a planta da casa ou encontrar o lote de terreno onde pretende construir sua casa? Ambas as abordagens têm mérito. Se se concentrar primeiro no estilo e nas plantas da futura casa, será necessário encontrar o terreno adequado. Como é muito mais fácil desenhar uma casa que se adapte ao terreno, esta solução é geralmente a opção correcta.

Quando o terreno e as plantas forem seleccionados, deve adaptar a planta da casa ao terreno em causa. Tenha em mente que a configuração das salas, a localização das janelas, entrada, garagem e muitos outros elementos do projecto devem ser adaptados mediante a configuração da propriedade.

Outro aspecto importante é o respeito pelas regras urbanísticas aplicadas na sua região. Também deverá pedir informação sobre a qualidade do solo e as necessidades de drenagem.

Na Câmara Municipal, deve também verificar:

  • O Plano Director Municipal (PDM - Plano Director Municipal), que é actualizado cada 10 anos e define as diferentes áreas de desenvolvimento e as novas infra-estruturas
  • A superfície de construção calculada em % da área do terreno e a eventual existência de restrições

A planta da casa

You can ask an individual architect to custom-design your house based on your own specifications or use stock plans from a catalogue which meet your needs. A custom designed-house is created specifically for your family at your own taste but will be more expensive to build. When taken from a stock plan, the builder can make small modifications in room size, style or other details at minor cost.

Selecção de uma equipa de profissionais

Uma boa maneira de seleccionar um arquitecto, um empreiteiro ou qualquer outro profissional, é procurar o conselho de um habitante em quem poderá confiar ou de proprietários da região.

  • Um topógrafo para confirmar os limites do terreno
  • Um arquitecto para desenhar ou adaptar as plantas da casa. Se quiser confirmar se o arquitecto pertence à Associação dos Arquitectos, pode fazê-lo através do site da Ordem dos Arquitectos (link "Directório de Arquitectos)
  • Um engenheiro para desenvolver os projectos de especialidades (construção civil, electricidade, gás, saneamento, telecomunicações, certificação energética, isolação térmica e acústica do edifício)
  • Um empreiteiro para a construção da casa
  • Um fiscal de obras que garanta que os planos e as especificações são satisfeitos

O Contrato

É essencial estabelecer um contrato entre o comprador, empreiteiro e arquitecto. Este inclui uma descrição detalhada do projecto descrito pelo Caderno de Encargos e uma cópia de todos os projectos de especialidades.

Qualquer alteração ao projecto deverá ser feita por escrito, assinada e anexada ao contrato. Não se esqueça de ler todo o contrato e obter respostas às suas perguntas. Nunca pague mais do que está estabelecido no contrato. É aconselhável inserir uma cláusula de retenção (geralmente de 3% a 5%) por um período de 6 a 12 meses após a conclusão da obra de forma a responsabilizar o empreiteiro se houver necessidade de corrigir defeitos de construção.
O empreiteiro deverá facultar a cópia do contrato do seguro que indemnizará o comprador em caso de falência ou não conclusão do trabalho.

No contrato deverão constar:

  • Nome completo do empreiteiro, morada, telefone e número de licença profissional (Nº Alvará) que poderá ser verificado através do website do Instituto da Construção e do Imobiliário.
  • Uma descrição detalhada do trabalho a executar, especificando pormenorizadamente os materiais utilizados, qualidade, quantidade, peso, cor, tamanho, marca, etc
  • Datas de início e de término
  • Orçamento do empreiteiro e subcontratação, com todos os custos discriminados
  • Informação objectiva acerca de meios e datas dos pagamentos a efectuar
  • Penalidade por atraso na conclusão do trabalho
  • Todas as garantias de construção
  • Descrição do processo de limpeza e remoção de entulhos no final da construção
  • A nomeação de um tribunal de arbitragem em caso de litígios

Autorizações administrativas, licenças e inspecções

O projecto e as diversas especialidades (estabilidade, electricidade, gás, saneamento, telecomunicações, térmico e acústico, certificação energética) devem ser apresentados à Câmara Municipal, que concede a Licença de Construção. Os projectos de especialidades serão encaminhados aos órgãos competentes para a respectiva aprovação.

As etapas são:

  • Pedido de ligação de água e esgoto ao SMAS (Serviços Municipalizados de Água e Saneamento)
  • Pedido de ligação de electricidade à EDP (Electricidade de Portugal)
  • Pedido de ligação telefónica à PT (Portugal Telecom)
  • Inspecção dos SMAS
  • Inspecção da EDP
  • Inspecção da PT
  • Ligação à água e esgoto
  • Ligação à electricidade
  • Ligação do telefone
  • A inspecção final é feita pela Câmara Municipal de forma a ser concedida a licença de habitação
  • Registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial

Garantias

Perante a lei Portuguesa, os empreiteiros são responsabilizados pelo período de um ano por todos os pequenos defeitos e pelo período de 5 anos no caso de defeitos na estrutura.

Conclusão

Após a conclusão, o empreiteiro pede à Câmara Municipal a respectiva vistoria, de forma a obter a Licença de habitação.

O edifício é inspeccionado pela Repartição das Finanças, a fim de determinar o seu valor tributável. Este valor serve para calcular o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto de mais-valias aquando da sua venda. O edifício será registado na Conservatória do Registo Predial.

A compra de um novo edifício

Novos apartamentos, casas e moradias isoladas aparecem no mercado por todo o país.

Benefícios

  • Pode mudar-se imediatamente
  • Não existe custo de renovação
  • O comprador pode, por vezes, escolher o layout do apartamento e a decoração
  • Garantia de 5 anos dada pelo empreiteiro contra defeitos estruturais
  • O equipamento é novo

Desvantagens

  • As construções recentes tendem a ser construídas em terrenos de menor superfície
  • As instalações e a decoração podem não ser as adequadas ao gosto do comprador

Comprar Usado

Benefícios

  • Pode mudar-se de imediato
  • A propriedade tem provavelmente melhores áreas
  • Os defeitos de construção estão provavelmente resolvidos<
  • Equipamento já instalado

Desvantagens

  • Em alguns casos terão de ser feitos alguns arranjos
    • O design interior pode não se adequar ao seu gosto

Edifício em propriedade fraccionada

A propriedade fraccionada pode ser uma boa opção para aqueles que desejam utilizar a propriedade algumas semanas por ano sem ter a preocupação da gestão do imóvel no período em que não o ocupa.

Esta vertente subdivide-se em dois tipos distintos:

Co-propriedade
É um edifício cuja propriedade é dividida entre vários indivíduos ou um consórcio de compradores que possuem acções da empresa proprietária do edifício. O número de proprietários é determinado pelo equilíbrio entre o preço da quota e a utilização racional do imóvel. O contrato é redigido por um advogado experiente para proteger os direitos e interesses de cada proprietário.

Comprar para alugar
Geralmente preferido pelos investidores que procuram um investimento de baixo risco e de longo prazo. É a compra de um imóvel (muitas vezes recém construídas ou na planta) que será alugado, por períodos e preços acordados. A gestão da propriedade é confiada a um administrador que é responsável pelo aluguer e manutenção do imóvel. Os investidores podem usufruir dos seus bens por um determinado período de tempo e sob certas condições. Estas propriedades localizam-se a maior parte das vezes em resorts de golfe e praias, que por sua vez são detentores de elevado potencial de aluguer.

Benefícios

  • Investimento de baixo risco
  • Gestão de aluguer e manutenção da propriedade
  • Bom rendimento sobre o investimento
  • Possibilidade de usufruir da propriedade para estadias curtas

Desvantagens

  • O desempenho do investimento pode ser menor do que outros tipos de arrendamento
  • O arrendamento de tipo renda fixa nem sempre se adapta à evolução dos preços para o aluguer
  • Alguns investimentos não transferem o título de propriedade, oferecem apenas o direito de utilização
  • A saída do contrato por parte de um dos investidores poderá dar lugar ao pagamento de multa
  • Alguns promotores poderão ser inflexíveis em relação ao uso pessoal do investimento
  • As taxas de gestão poderão ser demasiado elevadas

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