Etapas e procedimentos para comprar uma casa
Ao adquirir uma casa nova, tenha presente que terá custos e encargos equivalentes a cerca de 25% do valor da mesma, ao passo que para uma propriedade usada, estes encargos equivalem a apenas 10%.
A maior parte dos custos baseiam-se sobre o valor tributável da propriedade, que é geralmente muito inferior ao preço efectivamente pago.
A maioria dos impostos é paga pelo comprador.
As diferentes etapas a tomar em conta na compra de um imóvel em Portugal, estão abaixo descritas:
Desde Janeiro de 2009, o Governo Português tem implementado uma reforma chamada SIMPLEX concebida para reduzir a burocracia, modernizar os serviços públicos e reduzir os encargos administrativos para as empresas e os cidadãos.
Diversas reformas foram implementadas, tais como a Lei nº 116-2008, através da qual os notários, advogados, solicitadores, Câmaras de Comércio e Indústria e os Serviços de Registo ganharam competência para processar, verificar e fiscalizar a legalidade dos actos, contratos e hipotecas imobiliárias.
As Escrituras deixaram de ser necessárias para comprar ou vender imóveis.
O registo de propriedade, pagamento de impostos, bem como outras formalidades administrativas foram simplificados através de um serviço "online" chamado Casa Pronta”.
Se comprar um imóvel novo o IVA de 20% é devido sobre o valor da transacção, não dando lugar ao pagamento do IMT (imposto sobre a transferência de propriedade.
| Valor sobre que incide o IMT |
% Taxa
|
Parcela a abater
|
| Até 89,700 € |
0%
|
0
|
| De mais de 89,700 até 122,700 € |
2%
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1,794 €
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| De mais de 122,700 até 167,300 € |
5%
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5,475 €
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| De mais de 167,300 até 278,800 € |
7%
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8,821 €
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| De mais de 278,800 até 557,500 € |
8%
|
11,609 €
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| > 557,500 € |
6%
|
0
|
| Valor sobre que incide o IMT |
% Taxa
|
Parcela a abater
|
| Até 89,700 € |
0%
|
0
|
| De mais de 89,700 até 122,700 € |
2%
|
897 €
|
| De mais de 122,700 até 167,300 € |
5%
|
4,578 €
|
| De mais de 167,300 até 278,800 € |
7%
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7,924 €
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| De mais de 278,800 até 534,700 € |
8%
|
10,712 €
|
| > 534,700 € |
6%
|
0
|
| Valor sobre que incide o IMT |
% Taxa
|
Parcela a abater
|
| Até 112,025 € |
0%
|
0
|
| De mais de 112,025 até 153,375 € |
2%
|
2,245.50 €
|
| De mais de 153,375 até 209,125 € |
5%
|
6,483.75 €
|
| De mais de 209,125 até 348,875 € |
7%
|
11,026.25 €
|
| De mais de 348,875 até 696,875 € |
8%
|
14,511.25 €
|
| > 696,875 € |
6%
|
0
|
| Valor sobre que incide o IMT |
% Taxa
|
Parcela a abater
|
| Até 112,025 € |
0%
|
0
|
| De mais de 112,025 até 153,375 € |
2%
|
1,121.25 €
|
| De mais de 153,375 até 209,125 € |
5%
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5,722.50 €
|
| De mais de 209,125 até 348,875 € |
7%
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9,905.00 €
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| De mais de 348,875 até 696,875 € |
8%
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13,390.00 €
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| > 696,875 € |
6%
|
0
|
Exemplo: Em Portugal Continental, para uma habitação secundária de € 200.000, o valor do IMT será:
200000 x 7% = 14000
14,000-7,924 (valor de dedução) = 6076 €
Excepções:
Parcela Rústica: parcelas rústicas estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 5%.
Lote para construção: parcelas de terreno para construção estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 6,5%.
As empresas offshore registadas num país não pertencente à lista negra dos paraísos fiscais, tais como a Irlanda, estão sujeitas ao IMT nas mesmas taxas. No caso de pertencer à lista negra de paraísos fiscais como Jersey, o IMT é cobrado uma taxa fixa de 15%.
Imposto sobre Propriedade = 0,8% do preço de compra
Imposto sobre hipotecas = 0,6% do montante do empréstimo
A comissão do agente imobiliário varia de 3% a 6% do preço de venda, em função do valor do imóvel, tipo de contrato e é paga pelo vendedor. No entanto, é geralmente incluída no preço de venda e por consequência, é o comprador que a paga.
Honorários de peritos: Quando é necessário efectuar uma avaliação do estado de um imóvel ou lote de terreno, o valor depende do tipo de peritagem, requisitos específicos e valor da propriedade.
Uma avaliação completa incluindo a inspecção das estruturas do edifício deve ser inferior a meio por cento do valor do imóvel.
Honorários de advogado: geralmente 1% a 1,5% do preço de compra do imóvel.
Avaliação do preço de uma propriedade: 500 €.
Os encargos bancários (em caso de hipoteca): cerca de 250 €.
Inscrição Provisória: 650 €.
Registo na Conservatória do Registo Predial: cerca de 750 €.
Supondo que um imóvel situado em Portugal Continental é financiado por uma hipoteca, o total de custos da compra será equivalente aos seguintes valores percentuais:
100 a 150 milhares de euros: 5%
150 a 200 milhares de euros: 5,5% - 6%
200 a 250 milhares de euros: 6,5% - 7%
250 a 350 milhares de euros: 7,5% - 8%
350 a 500 milhares de euros: 8% - 9%
Mais de 500 milhares de euros: 9% - 10%
A escritura prevê que o comprador obtenha o título da propriedade com todos os direitos inerentes.
Garante que o título é legal, que o vendedor sendo legítimo proprietário tem o direito de vender não existindo impedimento à realização de uma hipoteca ou revenda.
Obter os registos oficiais da propriedade na Conservatória do Registo Predial:
Obter o registo de propriedade junto da Conservatória do Registo Predial e Administração Fiscal, assegurando a inexistência de garantias associadas à propriedade (hipoteca, indivisão). Certifique-se que o mesmo se encontra em nome do vendedor
Confirme a obtenção de todas as licenças. As casas construídas após 1951 devem ter Licença de Habitação. No caso de imóveis construídos após 30 de Março de 2004, será necessária a existência de uma Ficha Técnica de Habitação para além da Licença de Habitação.
Consulte o Plano Director Municipal (PDM) e verifique a existência de qualquer projecto de obras públicas que afectam o valor da propriedade que poderá prejudicá-lo.
No caso de terrenos rústicos, os vizinhos têm o direito de preferência.
Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:
Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo deve confirmar a existência de ambos.
Este contrato estabelece os termos da transacção, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.
Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva. Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).
Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.
Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso. É de valor lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transacção. Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.
Se precisar de contratar um empréstimo bancário, deve registar a hipoteca na Conservatória do Registo Predial e tratar do Registo Provisório de Aquisição.
Depois de fazer o pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), estará pronto para assinar a escritura.
A escritura será assinada na presença de um órgão competente para legalizar o acto (ver informações sobre o Simplex above), que confirma a transferência de propriedade.
O órgão competente deve verificar a identidade das partes e a validade da transacção, tanto do lado jurídico como do ponto de vista fiscal. Este é o documento que dá ao comprador o título de propriedade. No entanto, devemos notar que o mais importante quando se compra uma casa é o registo de propriedade na Conservatória do Registo Predial. Só após o registo feito o título de propriedade será oponível a terceiros.
Comprar um imóvel na planta ou em fase de construção é cada vez mais popular em Portugal, porque fornece ao comprador uma redução substancial no preço e a possibilidade do pagamento poder ser diluído durante todo o período da compra até à entrega do imóvel.
Basically all the ones related with a delayed delivery:
Comprar na planta exige um pouco de imaginação para ter a capacidade de visualizar o seu investimento quando concluído, mas também alguma cautela. As seguintes perguntas devem ser respondidas antes de tomar uma decisão:
Normalmente existem quatro etapas básicas:
Construir uma casa nova é um processo longo que exige uma preparação. Várias questões devem ser prévia e cuidadosamente analisadas para evitar erros que possam vir a sair caros.
Deve primeiro determinar o valor que pode gastar e avaliar o custo total da construção. Se precisar de uma hipoteca, verifique junto de uma instituição financeira o montante do empréstimo, a duração e a sua capacidade financeira para o liquidar.
O que é aconselhável fazer primeiro? Seleccionar o estilo e a planta da casa ou encontrar o lote de terreno onde pretende construir sua casa? Ambas as abordagens têm mérito. Se se concentrar primeiro no estilo e nas plantas da futura casa, será necessário encontrar o terreno adequado. Como é muito mais fácil desenhar uma casa que se adapte ao terreno, esta solução é geralmente a opção correcta.
Quando o terreno e as plantas forem seleccionados, deve adaptar a planta da casa ao terreno em causa. Tenha em mente que a configuração das salas, a localização das janelas, entrada, garagem e muitos outros elementos do projecto devem ser adaptados mediante a configuração da propriedade.
Outro aspecto importante é o respeito pelas regras urbanísticas aplicadas na sua região. Também deverá pedir informação sobre a qualidade do solo e as necessidades de drenagem.
Na Câmara Municipal, deve também verificar:
You can ask an individual architect to custom-design your house based on your own specifications or use stock plans from a catalogue which meet your needs. A custom designed-house is created specifically for your family at your own taste but will be more expensive to build. When taken from a stock plan, the builder can make small modifications in room size, style or other details at minor cost.
Uma boa maneira de seleccionar um arquitecto, um empreiteiro ou qualquer outro profissional, é procurar o conselho de um habitante em quem poderá confiar ou de proprietários da região.
É essencial estabelecer um contrato entre o comprador, empreiteiro e arquitecto. Este inclui uma descrição detalhada do projecto descrito pelo Caderno de Encargos e uma cópia de todos os projectos de especialidades.
Qualquer alteração ao projecto deverá ser feita por escrito, assinada e anexada ao contrato. Não se esqueça de ler todo o contrato e obter respostas às suas perguntas. Nunca pague mais do que está estabelecido no contrato. É aconselhável inserir uma cláusula de retenção (geralmente de 3% a 5%) por um período de 6 a 12 meses após a conclusão da obra de forma a responsabilizar o empreiteiro se houver necessidade de corrigir defeitos de construção.
O empreiteiro deverá facultar a cópia do contrato do seguro que indemnizará o comprador em caso de falência ou não conclusão do trabalho.
No contrato deverão constar:
O projecto e as diversas especialidades (estabilidade, electricidade, gás, saneamento, telecomunicações, térmico e acústico, certificação energética) devem ser apresentados à Câmara Municipal, que concede a Licença de Construção. Os projectos de especialidades serão encaminhados aos órgãos competentes para a respectiva aprovação.
As etapas são:
Perante a lei Portuguesa, os empreiteiros são responsabilizados pelo período de um ano por todos os pequenos defeitos e pelo período de 5 anos no caso de defeitos na estrutura.
Após a conclusão, o empreiteiro pede à Câmara Municipal a respectiva vistoria, de forma a obter a Licença de habitação.
O edifício é inspeccionado pela Repartição das Finanças, a fim de determinar o seu valor tributável. Este valor serve para calcular o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto de mais-valias aquando da sua venda. O edifício será registado na Conservatória do Registo Predial.
Novos apartamentos, casas e moradias isoladas aparecem no mercado por todo o país.
A propriedade fraccionada pode ser uma boa opção para aqueles que desejam utilizar a propriedade algumas semanas por ano sem ter a preocupação da gestão do imóvel no período em que não o ocupa.
Esta vertente subdivide-se em dois tipos distintos:
Co-propriedade
É um edifício cuja propriedade é dividida entre vários indivíduos ou um consórcio de compradores que possuem acções da empresa proprietária do edifício. O número de proprietários é determinado pelo equilíbrio entre o preço da quota e a utilização racional do imóvel. O contrato é redigido por um advogado experiente para proteger os direitos e interesses de cada proprietário.
Comprar para alugar
Geralmente preferido pelos investidores que procuram um investimento de baixo risco e de longo prazo. É a compra de um imóvel (muitas vezes recém construídas ou na planta) que será alugado, por períodos e preços acordados. A gestão da propriedade é confiada a um administrador que é responsável pelo aluguer e manutenção do imóvel. Os investidores podem usufruir dos seus bens por um determinado período de tempo e sob certas condições. Estas propriedades localizam-se a maior parte das vezes em resorts de golfe e praias, que por sua vez são detentores de elevado potencial de aluguer.
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