Aluguer ou vender uma casa

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Sendo o 15º país mais visitado do mundo, Portugal possui um mercado bastante atractivo para arrendamento à época.

Existem vários proprietários que, a fim de rentabilizar o investimento da compra de segunda habitação, colocam-nas no mercado de arrendamento. Alguns arrendam apenas algumas semanas por ano, enquanto outros procuram maximizar o seu retorno de forma mais intensiva.

A venda de um imóvel não é recomendada durante uma recessão, período em que os preços do mercado imobiliário estão em queda, a solução é alugar até que o mercado recupere.

Vender passado pouco tempo depois da compra do imóvel pode causar uma perda, uma vez que a mais-valia poderá não ser suficiente para cobrir os custos inerentes à compra efectuada. Mais uma vez, a alternativa é o aluguer, afim de evitar esse inconveniente.

Arrendamento

Os proprietários de uma segunda habitação em Portugal, poderão ter interesse em arrendar os seus imóveis de forma a amortizar o seu investimento. Dependendo da utilização do imóvel pelo seu proprietário, este deverá optar por uma das seguintes hipóteses: arrendar a curto ou a longo prazo.

Embora o rendimento do arrendamento de um imóvel proporcione uma renda anual situada entre 4% e 6%, a mais-valia adquirida ao longo dos anos irá ser a principal contribuição para maximização do retorno total do investimento.

Além disso, será o proprietário de uma casa de férias para desfrutar com a família e os amigos.

Arrendamento de curto prazo

Pode arrendar a sua propriedade por algumas semanas ou mesmo alguns meses, dependendo da utilização que planeia fazer da sua casa. A época alta é geralmente de Junho a finais de Setembro e incluindo o período das férias da Páscoa e Natal, significa cerca de 10 a 12 semanas de arrendamento por ano. Existem outros factores tais como a localização do imóvel, tipologia e estratégia de preços.

Após estabelecer um orçamento e prever o valor de reembolso do crédito hipotecário, não crie expectativas demasiado altas em relação ao lucro do arrendamento, pois este poderá pagar parte dos custos de manutenção e da hipoteca, mas não irá servir como modo de sustento.

Pode esperar um retorno de 4% a 6% antes de impostos, e usufruir do imóvel de igual forma.

Se preferir desfrutar da sua casa durante o Verão em vez de a arrendar, o seu rendimento será inversamente proporcional à taxa de utilização que terá.

Arrendamento de longa duração

Sob o novo regime de arrendamento de longa duração (Arrendamento Urbano), cuja implementação começou a 28 de Junho de 2006 (Lei nº 6 / 2006 de 27 de Fevereiro e Decreto Lei Nº 156 - 157 - 158 - 161/2006 de 8 de Agosto). O arrendamento com prazo certo tem uma duração mínima de 5 anos, mas a lei permite três excepções:

O proprietário e o inquilino podem rescindir o contrato antes do prazo, sendo que esta cláusula deverá constar no contrato. Se o prazo do arrendamento for inferior a seis meses, o contrato não será obrigatório.

Se o arrendamento for de longo prazo, deverá ser enviada uma cópia do contrato celebrado entre o senhorio e o inquilino à repartição de finanças.

O contrato, quando celebrado por escrito deve conter: identificação de ambas as partes, identificação e localização do imóvel, número de licença de utilização, valor da renda e data da celebração do contrato. Outras cláusulas podem ser adicionadas tais como valor do condomínio, seguro de habitação ou uma cópia do inventário de aluguer. Para obter mais informações, visite o site explicativo sobre a reforma do arrendamento urbano.

Arrendamento gerido pelo senhorio ou por uma agência

Quando arrenda a sua casa de férias, deverá decidir o seu modo de gestão; poderá fazê-lo de forma independente ou através de uma empresa. A decisão mais correcta depende de factores como:

Arrendamento através de uma agência

Arrendamento de curto prazo

Vantagens:

  • Boa propaganda publicitária
  • Lista de contactos de turistas
  • Ligações internacionais
  • Resposta pronta aos pedidos de informação

Desvantagens:

  • A comissão da agência poderá ser elevada e varia geralmente entre 20% -30%
  • Ausência de controlo sobre a manutenção do imóvel
  • Necessidade de confiar no profissionalismo da agência

Arrendamento de longa duração

Vantagens:

  • Bom conhecimento local e lista de contactos
  • Serviço jurídico, se aplicável
  • Mediação no caso de litígio entre senhorio e inquilino
  • Controlo financeiro e serviços anexos

Desvantagens:

  • Comissão de agência equivalente a um mês de aluguer

Arrendamento gerido pelo proprietário

Arrendamento de curto prazo

Vantagens:

  • Redução de custo, inexistência de comissão
  • Flexibilidade na decisão da utilizaçao do imóvel
  • Melhor controlo do aluguer
  • Baixos custos de marketing

Desvantagens:

  • Disponibilidade a fim de responder rapidamente a todas as solicitações
  • A coordenação de serviços de manutenção pode ser complexa (limpeza, jardinagem, manutenção da piscina etc)

Arrendamento de longa duração

Vantagens:

  • Redução de custos, inexistência de comissão de agência a pagar

Desvantagens:

  • Falta de controlo sobre a propriedade
  • Dificuldade na resolução de problemas logísticos

Regulamentos

Um novo regulamento foi recentemente introduzido em Portugal em matéria de arrendamento de casas de férias. Deve solicitar à Câmara Municipal a obtenção de uma licença de Utilização Turística que permitirá o aluguer a turistas. Caso contrário, incorre em multa.

Antes de comprar dentro de um condomínio ou edifício de apartamentos, certifique-se que os estatutos do condomínio não restringem essa possibilidade de arrendamento. Lembre-se que não há obrigatoriedade de existir um contrato escrito para aluguer a curto prazo.

Impostos

Todas as receitas provenientes do arrendamento a longo ou curto prazo, recebidos dentro ou fora do país, desde que referentes a propriedade em território português estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento (“IRS” para os indivíduos ou "IRC" para as empresas). A taxa aplicável aos rendimentos prediais obtidos por não residentes é de 15% enquanto os residentes os devem declarar na classe F da declaração do Imposto sobre o rendimento (IRS).

Despesas dedutíveis

As seguintes despesas são dedutíveis:

Por exemplo: pintura da casa, despesas de condomínio, reparação de canalizações, custos de energia, contribuições autárquicas.

Alguns tipos de encargos não são dedutíveis como: despesas de construção que visem a modificação da estrutura do edifício, sistema de aquecimento ou de ar condicionado, piscina e Jacuzzi. No entanto, são consideradas como mais-valia e podem constar no cálculo dos impostos sobre a mais-valia se o imóvel for vendido.

Localização

Se quer arrendar a sua casa de férias de maneira intensiva, a escolha da região é fundamental.

Os factores importantes para os viajantes são os seguintes:

Questões práticas

Quando equipa a sua casa de férias para o arrendamento, é aconselhável escolher a mobília e equipamentos resistentes e de qualidade. Os equipamentos incluem: electrodomésticos (máquina de lavar a roupa, microondas, máquina de lavar louça, eventualmente um secador de roupa), louça, talheres, lençóis e toalhas. Um sofá-cama na sala permite acolher mais uma ou duas pessoas. A televisão multicanal bem como o acesso à Internet são indispensáveis.

Deve encontrar uma solução para a entrega das chaves, o inventário de entrada, a limpeza, o inventário de saída e a recuperação das chaves. Se necessário, deve tratar da manutenção do jardim e da piscina. Deverá decidir a aceitação ou restricção de fumadores, animais, crianças com menos de cinco anos (incontinência) e grupos de jovens solteiros (festas) na sua casa.

Valor de arrendamento

O preço que pode reivindicar depende do tipo e da qualidade da casa que arrenda, da localização e da época. Durante a época alta, pode pedir entre 500 e 900 Euros por semana pelo aluguer de um apartamento de 2 quartos ou de uma casa em banda, enquanto os preços pelo arrendamento de vivendas com 4 quartos e piscina privada são entre 1.500 e 3.000 Euros por semana. Estão também definidas as épocas:

Custos e despesas

Ao valor do rendimento vai deduzir os custos para calcular o retorno líquido antes de impostos. Deve distinguir entre custos fixos (hipoteca, despesas de condomínio) e custos variáveis (água, electricidade, limpeza, lavandaria, comissão de agente e impostos...). Lembre-se que ainda haverá lugar ao pagamento de impostos, que deverão ser incluídos no preço pedido.

Esta distinção permite ter uma idea de qual o preço mínimo a praticar durante a época baixa. De notar que não sendo este o preço base, permite determinar o máximo de reduções que poderão ser concedidas em caso de forte concorrência ou negociação.

O objectivo será maximizar a taxa de ocupação caso não pretenda usufruir da casa. Mesmo reduzindo o preço em época baixa, conseguirá, ainda assim amortizar parte dos seus custos fixos.

É aconselhável pedir uma caução (geralmente entre 200 € - 500 €, dependendo do tipo de imóvel) que será reembolsada no final da estadia.

Anúncio

Caso pretenda gerir pessoalmente o arrendamento do seu imóvel, deverá investir em publicidade, através da internet, jornais e revistas. Para maximizar o seu potencial de arrendamento, deverá anunciar pelo menos 6 meses antes do início do Verão.

Venda

Em primeiro lugar é importante decidir se pretende utilizar os serviços de uma agência imobiliária ou se tem capacidade para o fazer sozinho. Outra opção será ainda a possibilidade de conceder um mandato a uma agência, reservando-se o direito de a vender de maneira independente (mandato não exclusivo).

Se decidir por um agente, deve considerar a inclusão da comissão de agência no preço de venda, o que pode acrescer 3% a 6% ao preço global. Esta situação pode originar maior dificuldade em concretizar o negócio por não se enquadrar no preço de mercado. Solicite uma avaliação da sua propriedade e analise o mercado envolvente.

Tente vender rapidamente ao preço mais elevado possível. Infelizmente são objectivos contradictórios; geralmente, "para depressa vender, atraente o preço deverá ser”.

O aspecto exterior da sua casa é um factor importante. A primeira impressão é fundamental e pode tornar-se rentável pintar o interior e exterior do imóvel, bem como substituir alguns elementos da cozinha ou casa de banho, se necessário.

Lembre-se de destacar os pontos fortes da sua propriedade. Quando decide vender, deve desligar-se emocionalmente da sua casa e seja pragmático. Coloque-se no lugar do cliente: Porque quer comprar e quais são os factores importantes na sua decisão ?

Se não tem capacidade para gerir a venda da sua própria casa, utilize os serviços de uma agência. Certifique-se que opta por uma agência reconhecida no mercado, com alvará válido (através do site do INCI., procure o nº AMI ) e cujos profissionais tenham motivação e utilizem diferentes estratégias, ferramentas de marketing e áreas de exploração inovadoras.

Se a sua casa está localizada numa região atraente para os compradores estrangeiros, o uso de um agente com cobertura internacional que publique em revistas ou jornais estrangeiros poderá ser uma questão a ponderar.

Depois de seleccionar o agente com quem quer trabalhar, há alguns pormenores a verificar antes de assinar o mandato:

Imposto sobre mais-valia

A mais-valia realizada na venda de um imóvel está sujeita a imposto.

Para os residentes, a base de tributação varia entre 12% e 42% da metade da mais-valia é deduzida nas despesas de valorização incorridas durante os últimos cinco anos.

Para os não-residentes, o imposto sobre a mais-valia imobiliária é tributado a uma taxa fixa de 25%. Tratando-se da sua residência principal, poderá usufruir de uma isenção de imposto se o preço recebido pela casa vendida for investido na compra de um outro imóvel localizado em qualquer pais da UE (ver aviso abaixo). Tem o prazo de 3 anos para o fazer. Se o investimento for inferior ao valor total, a isenção será feita proporcionalmente ao valor da isenção. No caso de não cumprimento, o imposto será devido, acrescido do valor dos juros incorridos.

Aviso Importante: O Tribunal de Justiça das Comunidades Europeias condenou Portugal nos termos da isenção do imposto sobre as mais-valias imobiliárias que eram concedidas apenas quando o valor da venda era reinvestido na compra de outra propriedade em Portugal. O Tribunal considerou que a não concessão da redução fiscal no caso da compra de imóveis em outros países membros da UE era contrária às regras do tratado das Comunidades Europeias, nomeadamente sobre o direito de estabelecimento e a livre circulação de cidadãos dentro dos países membros da União Europeia. Não houve necessidade de revisão no ponto 56 (1) CE em relação à livre circulação de capitais. Ver Comissão Europeia contra Portugal (isenção de impostos sobre as mais-valias resultantes da alienação de bens imóveisl) no processo C-345/05 45. O Governo Português resolveu esta incoerência com a publicação do Decreto-Lei nº 361/2007 de 2 de Novembro.

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